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マイホームドックプランとは

マイホーム購入は人生の中で最大の買物といわれています。
右肩上がりの給料アップが期待できなくなってしまった現在は、教育資金や老後資金とのバランスや、今後のライフスタイルなども考慮して住宅の取得を考える必要があります。

マイホームを購入する際には、十分な自己資金を積み立てる一方で、無理なく返済できる住宅ローンを組むことが重要です。
その為にも、目先だけではなく長期的視点に立った商品（住宅ローン）選択が必要になってまいります。

• まずは物件選びから

マイホーム購入にあたり、まずどんな家に住みたいのか？イメージするところから始まります。
新築なのか？中古住宅なのか？一戸建てなのか？マンションなのか？新築の一戸建ての場合、土地を購入する必要があるのか？等々、夢の実現までには様々な過程があります。

ある程度物件のイメージが決まってきたら、不動産屋やハウスメーカー、工務店周りが始まります。今は、かなりの数の業者さんがあるので、先に物件のイメージを決めてから回らないと、雲を掴むようなものでまったく先には進めなくなってしまいます。

各社ともに最先端の技術を取り入れているため、目移りしてしまいあれもいい、これもいいと決めかねてしまうからです。

メージとしてもっとも身近な（例）を挙げると、車を購入する際に、1ＢＯＸにするのかセダンにするのか、軽にするのかといった具合にあらかじめ決めてからディーラー回りをするのと同じことなのです。

また、土地から購入する場合新たに造成された分譲地にするのか？既存の住宅地の中の掘り出し物件にするのか？実家の近隣で探すのか？によっても探し方は変わってまいります。

建物の形状やプランによっては、地型や道路付け（方位）等区画選びも変わってきます。単純に南道路の物件（土地）が日当たりがよいからという発想で探していてもなかなか予算通りの物件は見つかりません。それよりもまず、優先順位を付け何を一番重視するのか？を明確にしていけば、予算にあった物件が見つかるものです。

• 住宅ローンの種類

物件選びが進んでいく中で、購入価格も決まってきたら次のステップはどこの金融機関でどんな住宅ローンを組むのかが重要なポイントになってまいります。

高額なマイホームを現金で購入するのは至難の業で、殆んどの人が住宅ローンを組んで長期間に渡り返済をしていきます。それだけに、安易に目先の低いキャンペーン金利商品に飛びつくのは得策とは言えません。

住宅ローンは公的なものも含め民間金融機関でもいろいろな商品を取り扱っています。
公的住宅ローンの代表格にフラット35（買取方と保証型がありますが、ほとんどが買取型です。）があります。この商品は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が民間金融機関から住宅ローン債権を買い取り、その債権を信託銀行に信託し、それを担保にして債権を発行するというシステムになっております。（その後投資家から発行代金を受け取り、金融機関に債権の代金を支払う仕組みです。）
また、公的融資と民間融資の大きな相違点を以下に簡略的にまとめてみましたので、ご覧下さい。

• 借り換えか？繰り上げ返済か？

長期に及ぶ住宅ローンは、計画的に返済をしていかないとなかなか思うように残金が減っていきません。
かといって、長期間の返済は嫌だから借入れ当初からできるだけ短期間の返済でというのは、給与の減額やボーナスカットによる事由が発生した場合、返済が不可能になりせっかく購入したマイホームを手放す事になりかねませんので、慎重に考えるべきでしょう。

それよりは、借入れ当初はできるだけ長期間のローンを組み、返済開始から数年のうちに（できるだけ借入当初）繰上げ返済をしていく方が得策といえるでしょう。

これから住宅ローンを組む方は、これらのこともよく考慮して商品を選択していくのがようでしょう。
また、既にマイホームを購入し住宅ローン返済中の方は、今わが家の現状（家計・ローンの内訳）はどうなのか？ということをよく把握した上で借り換えるべきか、繰り上げ返済をすべきかを検討していく必要があります。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

• 住宅ローン繰上げ返済

繰上げ返済とは、通常のローン以外にローンの元金の全部はたは一部を返済することです。
元金全部を返済するということは、その部分に発生するはずであった利息は発生しないことになるので、利息を軽減する効果があります。
ただ金融機関や商品によっては、繰上げ返済できる金額・時期・手数料等が異なりますので注意が必要です。

繰上げ返済には「残金全てを一括して返済する方法」と「残金の一部を繰り上げ返済する方法」とがあり、後者には期間短縮型と返済額軽減型の2つの方法があります。
同じ条件であれば、利息を軽減できる効果が高いのは「期間短縮型」ですので、資金的に余裕がある方はこちらを選ぶことをお勧めします。
一方、家計が苦しく毎月の家計負担を減らしたい方は、「返済額軽減型」を選ぶとよいでしょう。

●「期間短縮型」・・・毎月の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法

●「返済額軽減型」・・・残りの返済期間を変えずに毎月の返済額を減らす方法

• 住宅ローンの借り換え

長期に及ぶ返済期間中において、借入当初の金利と比べ、金利水準が大きく変わることも考えられます。
こういった場合は、住宅ローンの借り換えをすることで毎月の返済額の軽減や総返済額を軽減できるなどメリットが得られることがあります。

但し、借り換え時には、新規購入時同様、登録免許税や保証料などの諸費用がかかってきますので、新たな費用が発生してもなお借換効果があるかをシュミレーションして確認する必要があります。（抵当権設定にあたり、担保割れした物件の場合借換ができない場合もありますので、注意が必要です。）

一般的には、「①借換前後で金利差が1％以上、②残高が1,000万円以上、③残りの返済年数が10年以上」の場合、借り換え効果があると言われています。

ところが、最近では保証料を無料とする金融機関が増え始め、必ずしもこの条件に当てはまらなくても借り換え効果が得られることもあるようです。

借り換えの目的としては、一般的に「毎月の返済額を減らしたい」という場合が多いようですが、借り換えにはそれ以外にも「総返済額を抑える」「金利変動リスクを回避する」といった効果もあります。

また、借り換えにより固定金利期間選択型を選んだ場合は、固定期間終了後に金利が借り換え前の金利より高くなってしまうリスクにも注意が必要です。

キャンペーン金利等の目先の一時的な金利差に目を奪われるのではなく、長期的な視点で考え商品を選択することが重要になってまいります。

• 買える物件ではなく返せる物件

　　　　　　　　　　
私が不動産業に従事していた時に体験したことですが、販売する立場では、現在の収入に対して今いくら借入が出来るのか？という視点でしかお客様のことを見ていませんでした。

サラリーマンである以上、売上の評価も当然あります。その為、商品（物件）を購入してもらうのが前提で、お客様の年収や勤務先を見て、このお客様はこの物件を買えるのか？買えないのか？という視点で見ていました。

実際にそのご家庭のライフプランニング（人生設計）を立てたわけでもなく、拝見したわけでもありません。（実際に販売する立場ではそこまでのことはしませんし、したくても分かりません。逆に、知ったら販売できなくなってしまいます。）

ですので、収入に対する支出の内訳も事細かに分かるわけではなく、そのご家庭の事情が変わりご主人が転職により収入減になったり、ボーナスが無くなってしまったりした際に、実際に以後の返済が困難になりせっかく手に入れたマイホームを手放さなければならなかったケースや、競売にかかってしまったケースもありました。

そんな経験を通し、私自身切実に感じたのが、無理な購入は絶対に避けるべきであり物件を購入する際には、借り入れ可能な範囲の物件を購入するのではなく、実際に長期間に渡り無理なく返済していける範囲の物件を購入すべきなのです。

また、そのことをアドバスしていくのが実務に携わった経験者である私の使命であり、私が関わったお客様には二度とそんな思いはさせたくないのです。
このことは、実際に自分が嫌な思いをしながら体験したからこそ言える事であり、とてもよい教訓になっております。

高額なマイホーム購入の際には、中立的立場の人に冷静かつ客観的なアドバイスをしてもらうべきです。

なぜなら、マイホームは簡単に買い替えができないからです。


どのケースでも自分達の判断だけではかなり困難を極めます。失敗しない家づくりの為にも、中立的な立場の我々専門家を活用してみませんか？

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